Bail commercial : répartition des charges et réparations
Pour les baux commerciaux, la loi ne prévoit pas spécifiquement de répartition des charges entre le bailleur et le preneur. C'est donc le contrat qui définit cette répartition. Il est donc important de soigner la rédaction des clauses pour éviter une répartition déséquilibrée des charges.
Les différentes charges et réparations
Il faut distinguer : • Les charges locatives, au sens strict, qui correspondent aux dépenses engagées par le bailleur pour l'entretien et le fonctionnement de l'immeuble • Les différents impôts et taxes (taxes sur l'immeuble, taxes locatives, taxes additionnelles au droit de bail, impôt foncier...) • Les travaux de grosses réparations • Les travaux d'entretien
Répartition conventionnelle
Il est possible (et c'est la solution la plus classique) pour les parties de répartir à leur convenance la charge des réparations ou des taxes et impôts en insérant expressément une clause en ce sens. Cette répartition peut d'ailleurs servir de base de négociation pour la fixation du montant du loyer.
Lorsque les charges incombant au bailleur sont transférées au preneur, elle sont alors considérées comme un supplément de loyer qui doit être pris en compte dans la détermination de la valeur locative.
Exemple : les primes d'assurance, l'impôt foncier ou les travaux de réparation, qu'il s'agisse de grosses réparations ou de réparations prescrites par l'Administration, sont des suppléments de loyer.
Répartition par le juge en cas de conflit
Si un désaccord apparait entre les parties, le juge interprète les clauses de répartition des charges.
Mais en l'absence de clause expresse répartissant les charges, le juge peut se référer au Code civil et aux textes réglementaires spéciaux.
Les règles suivantes ne sont donc valables qu'en l'absence de clauses contraires dans le bail.

Grosses réparations et entretiens
Les grosses réparations : à la charge du bailleur
Le bailleur est