Retractation De La Promesse Unilaterale

le 03/03/11 DUT CJ AN 2 Groupe 2 TD 2 I La promesse unilatérale de vente Arrêt du 27 mars 2008 : Les problèmes de droit posés à la Cour de Cassation sont les suivants : la rétractation du promettant d'une promesse unilatérale de vente avant la levée de l'option rend-elle la promesse caduque ? Les parties d'une promesse unilatérale de vente sont-elles libres de convenir que le défaut d'exécution par le promettant de son engagement de vendre se résout par l'allocation de dommages et

veulent vendre la maison dont ils viennent d’hériter, il y aura un acheteur, mais 10 vendeurs : il y aura un seul contrat de vente, mais 11 consentements. On ne peut pas conclure un contrat avec soi même. Il ne pas confondre le contrat avec l’acte unilatéral (testament : il y a un seul consentement mais ce n’est pas un contrat, il ne crée aucune obligation). Il y a cependant des cas où un contrat ne semble nécessiter qu’un seul consentement, une seule personne signe. On l’appelle généralement le « contrat

entre eux puisqu’aucune vente ne pourrait intervenir avant la fin du délai qu’ils avaient fixé. Plusieurs interrogations se posent alors : De quelle manière peut-on qualifier les différents contrats conclus? puis Doit-on considérer qu’une promesse unilatérale de vente est prise en violation d’un pacte de préférence alors même que la levée d’option ne peut être effectuée qu’à la fin du délai fixé par le pacte ? I. La qualification des différents avant-contrats A. Le pacte de préférence En

Par un arrêt du 11 mai 2011, la Cour de cassation a réaffirmé sa position selon laquelle la sanction de la rétractation par le promettant ne peut consister en une exécution forcée de la promesse unilatérale de vente. Elle ne peut se traduire que par le paiement de dommages-intérêts au profit du bénéficiaire. Cet arrêt n'est pas un revirement puisqu'une solution identique avait été adoptée en 1993 (3e civ., 15 décembre 1993 - arrêt CRUZ) et reprise dans plusieurs arrêts par la suite. Toutefois, désormais

de 1993, confirmé en 2003 toujours par la Cour de Cassation. Cet arrêt apporte donc un point novateur, que nous allons étudier. En l’espèce, par acte authentique en date du 30 juillet 1999, une société X consent à une autre société Y une promesse unilatérale de vente d’immeuble, dans laquelle il est précisé qu’elle serait ferme et définitive, et affublée d’un terme extinctif en date du 15 décembre 1999, prorogé au 28 février 2000, ainsi que de deux conditions suspensives portant sur l’absence d’hypothèque

naturelle en une obligation civile « repose sur un engagement unilatéral d’exécuter l’obligation naturelle et n’exige pas qu’une obligation civile est elle-même préexisté à celle-ci ». L’arrêt de 1995 a été confirmé depuis par un arrêt de la première chambre civile du 4 août 2003 : « l’engagement unilatéral pris en connaissance de cause d’exécuter une obligation naturelle avait transformé celle-ci en obligation civile ». L’engagement unilatéral est approuvé, la preuve d’un engagement juridique. C’est

dégagée par la doctrine afin de réglementer la négociation et contractualiser l’engagement des parties dans contrat futur juridiquement et économiquement plus important. Les formes d’avants contrat les plus répandues sont le contrat de promesses, qu’elle soit unilatérale ou synallagmatique, et le pacte de préférence. Malgré le fait qu’il en existe d’autres, ce sont ces deux formes qui seront les plus abordées dans notre étude. C’est ainsi que nous verrons dans quelles mesures s’exerce le caractère de

différentes définitions (A), elle est d’autant plus délicate lorsqu’il s’agit de déterminer le moment de la rencontre des volontés (B). A. L’errance des définitions des avant-contrats Les avant-contrats peuvent être des contrats préparatoires ou des promesses de contrats Les accords de préférence sont des contrats par lesquels une personne s’engage, pour le cas où elle souhaiterait passer certains contrats, à le faire en priorité avec une personne désignée. Le contrat futur n’est donc pas déterminé dans

tout contrat se forme par une offre suivie d’une acceptation, la pratique met à jour des réalités plus complexes tel qu’en matière de promesse unilatérale de vente. D’ailleurs, l’arrêt de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation en date du 15 décembre 1993 illustre bien cette complexité. En l’espèce, le 22 mai 1987, une promettante consent une promesse unilatérale de vente d'un immeuble aux consorts. Cet engagement était valable jusqu'au 1er septembre 1987. Mais celle-ci notifie aux consorts sa

Les obligations du promettant avant la levée d’option dans la promesse unilatérale de vente La question qui se pose est de connaitre les droits du bénéficiaire face à la rétractation du promettant ? En principe la formation de la vente ne dépend plus du promettant mais exclusivement du bénéficiaire, le promettant prend l’engagement irrévocable de vendre au bénéficiaire le bien pendant la durée de la promesse. Ainsi, la rétractation du promettant avant la levée de l’option ne devrait pas constituer