Lors d’une création ou d’une reprise d’entreprise, l’entrepreneur devra dans certains cas acheter un droit au bail pour pouvoir s’installer dans des locaux qui font déjà l’objet d’un bail commercial.

La notion de droit au bail peut être un peu compliquée à assimiler, mais je profiterais de cet article pour vous l’expliquer le plus clairement possible.

1. Définition du droit au bail

Le droit au bail fait généralement partie intégrante du fonds de commerce. Il représente le montant que l’acheteur verse ou doit au locataire précédent, afin de bénéficier des dispositions et droits garantis par les baux commerciaux (droit à renouvellement, indemnité d’éviction…). Il peut également représenter la sous-évaluation des loyers par rapport au prix de marché.

Le vendeur va donc monnayer le fait que le loyer qu’il a négocié antérieurement un loyer sous-évalué par rapport au prix de marché.

L’achat du droit au bail va permettre à l’acquéreur de reprendre le bail conclu entre le précédant occupant et le propriétaire, dans des conditions similaires et pour la durée restant à courir.

Une précision s’impose : lorsque la somme est versée par le locataire au profit du propriétaire lors de l’entrée en jouissance, on parle de « pas-de-porte » ou encore de « droit d’entrée ». Le traitement fiscal du pas-de-porte est différent de celui du droit au bail, que nous aborderons un peu plus loin.

2. La cession du droit au bail

Le droit au bail peut être céder avec le fonds de commerce ou indépendamment de celui-ci.

La cession du droit au bail indépendamment du fonds de commerce requiert, dans la plupart des baux, un accord préalable du bailleur. Si le droit au bail est cédé sans l’accord du bailleur imposé par une clause du bail, ce dernier risque la résiliation. Ce premier cas s’observe lorsque le locataire veut céder son droit au bail à un tiers qui n’acquiert part, dans le même temps, le fonds de commerce.

La cession droit au bail peut également intervenir