C. - Obligation d'effectuer les réparations foncières
42. – Textes applicables – Le droit commun du louage (C. civ., art. 1719-2°) met à la charge du bailleur l'obligation d'entretenir le bien en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué. Cette obligation a été précisée par le statut du fermage. L'article L. 415-3, alinéa 1er, du Code rural met les “grosses réparations” à la charge exclusive du propriétaire. Cette proposition n'est simple qu'en apparence. Elle laisse subsister de nombreuses difficultés qui ont trait soit à la charge, soit à la définition des grosses réparations.
1° Charge des grosses réparations
a) Principes
43. – Clauses relatives aux réparations – À l'époque où elle statuait en matière de baux ruraux, la chambre sociale de la Cour de cassation avait décidé que si la loi (C. rur., art. L. 415-3, al. 1er et L. 415-4) interdit de mettre les grosses réparations à la charge du preneur, elle n'empêche pas de dispenser le bailleur d'effectuer ces réparations (Cass. soc., 6 févr. 1959 : D. 1959, jurispr. p. 189, note P. Esmein). Critiquée par certains auteurs, cette analyse avait été abandonnée par la 3e chambre civile en 1982 (Cass. 3e civ., 16 févr. 1982 : Bull. civ. III, n° 46 ; Rev. loyers 1982, p. 243 ; JCP N 1982, II, p. 180, n° 8, obs. J.-P. Moreau). Dans cette dernière affaire, la Cour d'appel de Caen avait jugé que le bailleur ne peut contraindre le preneur à le dispenser par avance de l'exécution des réparations lui incombant et déclaré illicite la clause indiquant que "les preneurs ne pourraient exiger aucune réparation aux bâtiments de la part du bailleur" (sic). Le pourvoi fut rejeté par la Cour de cassation dans un arrêt qui semblait avoir définitivement fixé la jurisprudence (V. par exemple, Ch. Dupeyron, Droit agraire, 1er vol., Droit de l'exploitation : Économica, 2e éd. 1994, n° 302). Or, dans une nouvelle décision rendue en 1986, la Haute juridiction civile énonce “qu'aucun texte n'interdit aux parties de dispenser le