Lorsqu'une vente est économiquement importante, ou lorsqu'elle nécessite certaines formalités préalables, elle est précédée d'avant-contrat, telle que la promesse unilatérale de vente à laquelle peut être insérée une indemnité d’immobilisation. C'est notamment le cas de l'arrêt de cassation de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 30 avril 2002.
En l'espèce, une promesse de vente a été conclue en janvier 1990 entre un promettant et un bénéficiaire, sous condition suspensive de l'obtention d'autorisations administratives pour le bénéficiaire. Il avait été précisé dans la promesse que dans le cas où le bénéficiaire ne serait pas à même de mener à bien son projet, le promettant conserverait une certaine somme correspondant à une indemnité d'immobilisation du bien promis. Cependant, en décembre 1993, le bénéficiaire a renoncé à son acquisition.
Par ailleurs, le bénéficiaire a également demandé le remboursement d'un prêt qui avait été consenti au promettant sous déduction de l'indemnité. Le promettant assigne alors le bénéficiaire en paiement de dommages et intérêts. Suite à un jugement inconnu, la Cour d'appel de Lyon le 30 mars 2000 a rendu une décision déboutant le promettant de ses demandes et le condamnant à rembourser le bénéficiaire. Le promettant se pourvoit alors en cassation.
Dans sa décision, la Cour d'appel avait retenu que la clause concernant l'indemnité d'immobilisation constituait une clause pénale. Par ailleurs, il ajoute que la réparation qui était ainsi fixée et ce de manière forfaitaire ne pouvait être qualifiée de dérisoire.
Ainsi, il est plus que judicieux de se demander si une clause prévoyant une indemnité d'immobilisation insérée dans une promesse de vente peut être assimilée à une clause pénale ?
La Cour de cassation à cette question a répondu que s'il y avait une condition suspensive de l'obtention d'autorisations administratives pour l'acquéreur, l'indemnité d'immobilisation n'est pas une clause pénale si