Bail commercial : charges et réparations
Août 2014
Pour les baux commerciaux, la loi ne prévoit pas spécifiquement de répartition des charges et des réparations entre le bailleur et le preneur. C'est donc le contrat qui définit cette répartition. Il est donc important de soigner la rédaction des clauses pour éviter une répartition déséquilibrée des charges.
La loi Pinel de 2014 a introduit des règles applicables aux charges, aux impôts et aux taxes. Le texte prévoit notamment que certains d'entre eux, en raison de leur nature, ne pourront pas être imputés au locataire. Toutefois, ces dispositions ne sont pas encore entrées en vigueur puisqu'elles attendent la parution d'un décret d'application à venir. En attendant cette parution, les règles qui suivent demeurent applicables.
Les différentes charges et réparations
Répartition conventionnelle
Répartition par le juge en cas de conflit
Grosses réparations et entretiens
Les taxes et impôts

Les différentes charges et réparations
Il faut distinguer :
Les charges locatives, au sens strict, qui correspondent aux dépenses engagées par le bailleur pour l'entretien et le fonctionnement de l'immeuble
Les différents impôts et taxes (taxes sur l'immeuble, taxes locatives, taxes additionnelles au droit de bail, impôt foncier...)
Les travaux de grosses réparations
Les travaux d'entretien

Répartition conventionnelle
Il est possible (et c'est la solution la plus classique) pour les parties de répartir à leur convenance la charge des réparations ou des taxes et impôts en insérant expressément une clause en ce sens. Cette répartition peut d'ailleurs servir de base de négociation pour la fixation du montant du loyer. Lorsque les charges incombant au bailleur sont transférées au preneur, elle sont alors considérées comme un supplément de loyer qui doit être pris en compte dans la détermination de la valeur locative.
Exemple : les primes d'assurance, l'impôt foncier ou les travaux de réparation,