Contrats spéciaux

Séance 1 : Les avant-contrats

L’avant contrat est « un contrat préparant un contrat futur concrétisant l’objectif des parties » (Ph. Delebecque). La notion d’avant-contrat regroupe les projets de contrat, les accords de principe, le pacte de préférence et les promesses unilatérales et synallagmatiques.

I- La promesse unilatérale de vente

Définition : Par la promesse unilatérale de vente (PUV), une partie s'engage envers une autre, qui l’accepte, à réaliser un contrat si celle-ci le veut bien. Il y a donc une offre et une acceptation, c’est un contrat. Le contrat promis (de vente, par exemple), sera formé par la levée d’option. Dans la PUV, il y a en quelque sorte deux offres : le promettant offre une immobilisation de son bien ET promet une vente pour laquelle il détermine l’immeuble concerné et le prix. Face à ces deux offres, il n’y a qu’une seule acceptation, celle de la promesse, sans que le bénéficiaire ne prenne d’engagement. Seul le contrat de promesse est donc formé. En revanche, lorsque le bénéficiaire de la promesse lève l’option, il accepte le contrat de vente proposé dans la promesse. Par la levée d’option, le contrat de vente se forme. C’est une acceptation qui rencontre la 2e offre contenue dans la PUV. C’est la description de la PUV qui ressort de l’arrêt Cruz et qui peut être schématisée de la façon suivante :

Promettant/vendeur
Bénéficiaire/acheteur
OFFRE D’ IMMOBILISATION+ OFFRE DE VENTE
ACCEPTATION DE L’OFFRE D’IMMOBILISATION. Le bénéficiaire accepte que le promettant s’engage à contracter avec lui s’il lève l’option mais, pour l’instant, le bénéficiaire ne s’engage à rien (à comparer avec la promesse synallagmatique où il promet, de son côté, d’acheter)
Levée d’option= acceptation de l’offre de vente
Offre+acceptation = contrat. C’est la PUV.
Offre+acceptation de la vente=contrat de vente

Document 1 : Cass., civ.3, 15 décembre 1993 (arrêt Cruz)

Un propriétaire fait une promesse de vente assortie