Sujet : Cas pratique

Note à Monsieur le Directeur Général des Services du Département

Objet : Achat d’un immeuble selon le procédé de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et location de celui-ci à une SEL locale et au SDIS.

Il est envisagé par vos services d’acquérir la totalité d’un immeuble de bureau au moyen du procédé de la vente en l’état futur d’achèvement afin d’y installer quelques uns de vos services, une SEM locale et le SDIS. Ceux-ci versant en contrepartie un loyer au Conseil Général.
L’opération envisagée se ferait par l’intermédiaire d’un promoteur titulaire d’un permis de construire pour un immeuble banalisé de bureaux, immeuble non encore construit faute d’acquéreur.

I – Le montage contractuel envisagé

A) la VEFA à l’épreuve du droit administratif français

a. Origines

Mécanisme issu du droit privé, la VEFA trouve son origine dans une loi du 3 janvier 1967 codifiée aux articles 1601 et 1601-3 du code civil.
Elle est définie comme : « …le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ».
Initialement utilisée pour des opérations de construction « privée », la VEFA a rapidement séduit les personnes publiques ; un tel procédé permet de réaliser des économies d’échelle en s’insérant dans un programme déjà existant, de se décharger des missions de maîtrise d’ouvrage parfois complexes pour de petites structures, en bref, d’échapper aux « lourdeurs » administratives de la construction publique, notamment en s’affranchissant des règles du code des marchés publics.
Mais le recours à la VEFA par les personnes publiques était-il possible ?

b.