SEANCE 3 : LES AVANT-CONTRATS DE VENTE : L’ACCORD DE PRINCIPE, LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE ET LE PACTE DE PREFERENCE

* Commentaire de l’arrêt suivant : Cass. 3e civ., 15 déc. 1993, pourvoi n°91-10199, Bull. civ. III n°174

Comme le faisait savoir, à juste titre, Duncan Stapylton-Smith, avocat à la Cour d’appel de Paris, rares sont les arrêts de la Cour de cassation qui auront fait couler autant d’encre que celui rendu par la 3e chambre civile le 15 décembre 1993, relatif à la sanction de la rétractation par le débiteur d’une promesse unilatérale de vente avant la levée d’option du bénéficiaire de la promesse.

Dans les faits, Madame Y, la promettante, avait consenti, le 22 mai 1987, aux consorts X, bénéficiaires de la promesse, une promesse unilatérale de vente d’immeuble expirant le 1er septembre 1987. Quatre jours plus tard, soit le 26 mai 1987, la promettante notifiait aux bénéficiaires sa décision de ne plus vendre. Néanmoins, le 10 juin 1987, les bénéficiaires levaient l’option et sollicitaient la réalisation forcée de la vente.

Par une décision en date du 8 novembre 1990, la Cour d’appel de Paris avait rejeté la demande des bénéficiaires au motif que l’obligation du promettant constitue une obligation de faire, dont la violation est sanctionnée par des dommages et intérêts, et non par une obligation de donner qui serait alors sanctionnée au moyen de la réalisation forcée de la vente.
Les consorts X décidèrent de se pourvoir en cassation au moyen que la qualification de l’obligation du promettant n’avait pas été correctement établie par la Cour d’appel. Aussi, soutenaient-ils qu’en vertu des articles 1134 et 1589 du Code civil, il s’agissait en l’espèce d’une obligation de donner et non de faire.

Plusieurs questions se posaient alors devant la Haute juridiction civile. Tout d’abord, elle devait se demander si le bénéficiaire de la promesse de vente pouvait en demander l’exécution forcée alors que le promettant s’était rétracté avant