CONVENTION D’OCCUPATION PRECAIRE ET BAIL DEROGATOIRE

Le bail à durée déterminée s’apparente à une convention d’occupation précaire L’appellation bail ne convient pas, puisqu’il ne s’agit pas réellement d’un bail, c’est une convention.

La qualification de déterminée n’est pas opportune puisque l’issu du contrat est ici lié à la réalisation d’un évènement dont la date n’et pas déterminable.
Par ailleurs à mon sens, il n’existe pas de baux « indéterminé », mais seulement des baux renouvelables.

Fondements :
- COP : Il s’agit d’une construction prétorienne. Le premier inconvénient est donc l’incertitude en résultant.
- BD : L 145-5 du Code de commerce
Nécessité d’une volonté claire et non équivoque
Pour cela préambule avec explication + qualification de bail dérogatoire. L’utilisation du terme bail précaire est alors à proscrire car risque de confusion.
Possibilité de signer plusieurs baux consécutifs mais la durée ne peut excéder 24 mois au total.

Fin :
- La COP est révocable à tout moment par le propriétaire ou locataire alors que le bail dérogatoire est un CDD.
- Une COP peut durer plus de deux ans alors que le bail dérogatoire est limité à 2 ans. Se caractérise par cette brève durée.
Dans le BD on peut prévoir une durée ferme avec possibilité de résiliation anticipé ou alors une durée ferme avec possibilité de reconduction dans la limite de 2 ans au total.

Conséquences du maintien dans les lieux :

- BD > peut donner lieu à un bail commercial statutaire. Impossibilité de renoncer par avance au statut des baux commerciaux (on ne peut renoncer à un droit que s’il est déjà acquis).
- COP > pas de conséquence en matière de bail commercial.

Contrepartie :
- COP : on parle de redevances ou d’indemnité d’occupation et non pas de loyer + inférieur à la valeur locative.

Justification de la signature de la convention :
- COP : précarité de l’occupation découlant de l’immeuble lui-même : éléments extérieurs et exceptionnels.