Benoist Apparu vient d’annoncer qu’une nouvelle « taxe sur les microsurfaces » devrait être débattue dans le cadre de la loi de finances 2012. Le gouvernement entend ainsi dissuader les propriétaires de petits logements – d’une dizaine de mètres carrés, c’est à dire des chambres de bonnes – de pratiquer des loyers jugés « abusifs » par le ministère de l’Ecologie [1]. Le principe, tel qu’il est présenté aujourd’hui, consiste à taxer les loyers au-delà d’un seuil fixé à 40 euros le mètre carré (hors charges) selon un barème progressif par paliers de 10% à 40%. Par exemple, selon le porte-parole du ministère, « une chambre de 10 mètres carrés, louée 800 euros, dépassera de deux fois le seuil et se verra appliquer un taux de 40%, soit 320 euros de taxe ».

Raisonnons un instant. Si, comme M. Apparu l’affirme, l’objectif du gouvernement est de faire baisser les loyers, il doit faire en sorte que les bailleurs aient matériellement intérêt à réduire les loyers qu’ils réclament à leurs locataires. Par exemple, pour que le bailleur d’une chambre de 10 m² ait intérêt à baisser un loyer de 444 euros, il faut le taxer à hauteur de 10% au minimum ; de cette manière, il ne gagne que 399,6 euros et a donc intérêt à baisser son loyer à 400 euros pour ne plus payer d’impôt. En revanche, taxer un loyer de 445 euros à 10% n’est pas suffisant puisque le bailleur gagne alors 400,5 euros et n’a donc pas intérêt à réclamer moins à son locataire ; il faut donc passer à la tranche supérieure.

En généralisant ce raisonnement, on peut établir le barème qui permet d’inciter les bailleurs à baisser les loyers supérieur à 40 euros/m² : les loyers compris entre 40 et 44,4 euros/m² doivent être taxés à 10% minimum ; de 44,5 à 49,9 euros/m², il faut taxer au moins à 20% ; de 50 à 57,1 euros/m² il faut appliquer un taux minimum de 30% et de 57,2 à 66,6 euros/m² le taux devrait être au moins égal à 40%. Seulement, si vous appliquez ce barème, vous vous apercevrez que la meilleure stratégie pour